Die Zukunft des Immobilienmarkts: 3SI im Gespräch

Erste Anzeichen, dass sich der Immobilienmarkt verändert, gibt es bereits. Michael Schmidt, Geschäftsführer des seit 20 Jahren aktiven Familienunternehmens 3SI, meint aber, dass er sich im urbanen Umfeld eigentlich keine Sorgen mache, auch nicht im Anlegermarkt, wo sehr viel neu gebaut wurde, was jetzt (und die nächsten Jahrzehnte) vermietet werden muss. Der Grund für Schmidts Gelassenheit – und zugleich wohl ein Geheimnis des Firmenerfolgs – liegt in einem unheimlich klaren Fokus: 3SI saniert Altbauten und verkauft die Wohnungen im gehobenen Segment. Sie verzetteln sich nicht in irgendwelchen anderen Assetklassen, in anderen Gegenden oder lassen sich als Entwickler für andere ködern. Bis auf die Hausverwaltung kommt alles aus dem eigenen Haus. Auch Ausflüge in andere Investmentgefilde kommen laut Schmidt eigentlich nicht in Frage.

Ambitionen in Sachen Proptech? Fehlanzeige. »Schuster, bleib bei deinen Leisten«, schüttelt Schmidt den Kopf.

Zu wenig Angebot im Altbau

Aber im Verkauf merkt man doch einen Einbruch, oder? »Der Verkauf bei uns läuft nach wie vor gut«, berichtigt Schmidt und meint, er könne überhaupt nicht bestätigen, was in vielen Zeitungen stehe, nämlich, dass die Preise nun sinken werden. »Ich glaube, wir haben in unserem Segment so etwas wie ein Alleinstellungsmerkmal: Wir sind als Umsetzer bekannt, als ein Unternehmen, das Altbau wirklich gut saniert und den neuen Eigentümer:innen und Nutzer:innen richtig gute Qualität bietet. Mit diesen Vorzeichen haben wir tatsächlich keinerlei Nachfrageengpass. Im Gegenteil: Wir könnten noch viel mehr am Markt platzieren, als wir liefern können. Im Altbau ist ohnehin viel zu wenig da.«

Preisexplosion und Lieferengpässe

Den Neubau sieht Michael Schmidt anders. Aufgrund der Baustoffpreise und Lieferschwierigkeiten würden viele Projektentwickler abwarten, nicht fertigbauen oder erst gar nicht anfangen. »Was wird also passieren? Es werden zum ersten Mal wieder weniger Wohnungen auf den Markt kommen. Da geht es um Hunderte Wohnungen, die in den nächsten Jahren fehlen werden. Ich glaube, allein schon deshalb wird es zu einer Verknappung an Wohnungen kommen, und daraus wiederum zu steigenden Preisen.«

Das klingt ja alles so, als ob 3SI in einer Parallelwelt lebt. Alles paletti? Nein, naiv ist Schmidt nicht. »Ohne es zu wissen, aber ich denke, es wird jetzt eine ganze Zeit lang sehr schwierig bleiben. Natürlich treffen uns die steigenden Zinsen. Das ist für einen Bauträger nie gut. Wir müssen wieder mehr Eigenmittel einwerfen, und wir müssen schneller werden und noch genauer arbeiten, damit wir die ein, zwei Prozent wieder hereinholen. Reinbeißen ist angesagt. Man muss sich der Zeit anpassen, und man kann immer einen Schritt nach vorne gehen.« Zum Beispiel bei der Nachhaltigkeit, wie Schmidt fünf Minuten später beweist, als er ankündigt, dass sein Unternehmen nun jedes Objekt auf seine Nachhaltigkeit zertifizieren lassen will – ein weiterer Schritt nach vorne.

Familiensache

Claus Schmidt (l.), Harald Schmidt und Michael Schmidt folgen als Familien-betrieb dem Grundsatz »Tradition und Mut zur Vision« – das hilft auch in unsicheren Zeiten.

Erschienen im Falstaff LIVING Residences 02/2022

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