Living Salon: Wie wohnt es sich im Hochhaus?

LIVING: Im wievielten Stocken wohnen Sie? 
Marta Schreieck: Altbau, sechster Stock. Aber das wird -
sich bald ändern. Als Planer der TrIIIple Towers werden wir im Sommer selbst in den 29. Stock ziehen. 
Sascha Haimovici: Auch mir steht ein Umzug bevor. Derzeit bewohne ich mit meiner Familie die Etagen 0, 1 und 2 in einem typischen gründerzeitlichen Wiener Zinshaus. Ab Sommer wohnen wir dann im 19. Stock im Turm 2. 
Christoph Reinprecht: Ich bringe etwas Erdung in die Sache. Ich habe einen kleinen Sohn, daher haben wir uns dazu entschieden, in eine Hochparterre-Wohnung zu ziehen – mitsamt Zugang in einen kleinen Garten. 

Könnten Sie sich vorstellen, je in einem Hochhaus zu wohnen? 
Reinprecht: Das hängt ganz von der Stadt ab. In New York oder Hongkong, wo das Teil der städtischen Identität ist, jederzeit! In Wien eher weniger. 
Schreieck: Ich habe selbst einmal in New York in einem Hochhaus gewohnt. Fantastisch! 

In Nordamerika, Südamerika und vor allem Asien wird schon seit Langem im Hochhaus gewohnt. Nach Europa kam die Wohntypologie vergleichsweise spät. Warum eigentlich? 
Schreieck: Ich muss vorausschicken, dass ich dem Wohnhochhaus auch eher kritisch gegenüberstehe. In manchen Städten sind Hochhäuser aus der Geschichte beziehungsweise aus einer gewissen Logik heraus entstanden, andere Städte wiederum – wie etwa Paris mit seinem Hochhausviertel La Défense – haben die Wolkenkratzer punktuell gebündelt. In Wien kann ich die Hochhausplanung, ehrlich gesagt, nicht wirklich nachvollziehen. Was die frei stehenden Büro- und Wohntürme betrifft, so hat die Entwicklung in Wien vor etwa 20 Jahren begonnen. Auch Linz, Graz und Innsbruck ziehen nun nach. Warum? Gute Frage! Vielleicht als Visitenkarte, die eine internationale Offenheit suggerieren soll. 
Haimovici: Wohnhochhäuser gibt es in Wien schon seit den Fünfziger- und Sechzigerjahren. Auch Harry Glück hat in den Siebzigern und Achtzigern Hochhäuser gebaut. Für die österreichische Immobilienwirtschaft interessant allerdings sind die Wohnhochhäuser eigentlich erst seit der Jahrtausendwende. Der Quadratmeterpreis wird immer teurer, daher baut man, wo es geht und wo es Sinn macht, in die Höhe statt in die Breite. 
Reinprecht: Wobei hier natürlich spannend ist, dass das Wohnen im Hochhaus – ­ob das nun am Matzleinsdorfer Platz oder in einem Bau von Harry Glück ist – früher eben eher eine günstige, leistbare Sache für die breite Masse war, wohingegen das Wohnen im Turm heutzutage mehr und mehr ein Symbol für Reichtum und Wohlstandsgesellschaft geworden ist. 

Herr Reinprecht, Sie haben vor einigen Jahren für die Stadt Wien eine Studie zum Thema »Wohnen im Wohnhochhaus« erstellt. Was kam dabei heraus? 
Reinprecht: Wir haben uns das Hochhaus als Wohnort angeschaut und dabei einige Wiener Wohnhochhäuser aus der jüngeren Vergangenheit analysiert. Dabei haben wir rund die Hälfte der Bewohner gefragt, also eine recht repräsentative Anzahl. Und es hat sich gezeigt, dass die Art des Wohnens im Hochhaus tatsächlich eine andere ist als in jedem anderen Wohngebäude. 

Inwiefern? 
Reinprecht: Auch wenn es paradox klingt, weil das Hochhaus ja von der Aussicht lebt: Aber die Menschen wohnen dort insgesamt introvertierter und zurückgezogener. Es gibt weniger soziale Kontakte und weniger soziale Interaktion im Lift, im Stiegenhaus oder etwa beim Postkasten. Gemeinschaft hat generell einen geringeren Stellenwert. Im Gegenzug gibt es mehr Zurückgezogenheit, manchmal sogar Soziophobie. 
Schreieck: Ich kenne die Studie. So gut es geht, haben wir uns bemüht, innerhalb des Hauses attraktive Begegnungszonen zu schaffen – und zwar in Form von Gemeinschaftsbereichen und Gangflächen auf den Etagen, die allesamt belichtet sind und einen Ausblick ins Freie haben. 

Herr Haimovici, inwiefern legen Ihre Kunden auf diese sozialen Aspekte beim Kauf einer Wohnung Wert? 
Haimovici: Wir haben uns im Vorfeld im internationalen Raum 29 Projekte und deren Vermarktungsstrategie und Gemeinschafts­angebote angesehen. Dabei hat sich gut herauskristallisiert, worauf die Menschen besonderen Wert legen. Das sind etwa allgemeine Angebote in der Umgebung wie Café, Restaurant, Kindergarten, Supermarkt, kleinere Geschäfte mit Gütern des täglichen Lebens, aber auch soziale Einrichtungen innerhalb des Wohnverbunds wie etwa Gemeinschaftsräume, Gemeinschaftsküche und Chill & Grill. Außerdem haben wir für unsere Bewohner eine eigene App entwickelt. 

Chill & Grill? Gutes Branding! Sagt man das neuerdings so? 
Haimovici: Das ist der Begriff für einen Gemeinschaftsgarten mit Grill- und Partymöglichkeit. 
Reinprecht: Dieses Branding-Exempel zeigt sehr gut, dass das Wohnhochhaus in den letzten Jahren sehr stark das Produkt einer globalisierten, hochpreisigen Immobi­lienwirtschaft geworden ist. Und tatsächlich wissen wir heute, dass das Wohnhochhaus als Teil der sozialen Wohnraumversorgung de facto gescheitert ist. Dazu ist das Hochhaus sozial, technisch und ökonomisch zu vulnerabel. Im hochpreisigen Segment sind die Ressourcen dafür viel eher vorhanden. 

Frau Schreieck, wie reduziert man die Vulnerabilität des Hochhauses auf architektonischer Ebene? 
Schreieck: Indem man nicht überall Einsparungen vornimmt, sondern gezielt hochwertige Assets und architektonischen Mehrwert schafft. Dazu zählen etwa die umlaufenden Balkone, die in jedem Zimmer öffenbaren Terrassentüren, die große Raumhöhe von 2,80 Meter und so weiter. Die überhöhte Raumhöhe, die sich eben nicht am klassischen Neubau mit seinen 2,50 Meter hohen Zimmern orientiert, und die konstruktiv-­flexible Grundrissgestaltung ohne Schotten und tragende Wände sind auch eine Investition in die Zukunft. Dadurch können die Wohnungen jederzeit einer ganz anderen Funktion wie etwa Büro oder Hotel zugeführt werden. 

Und auf sozialer Ebene? 
Reinprecht: Es braucht Ansprechpartner. Es braucht jemanden, der sich um technische Dinge kümmert, der die Post entgegennimmt, der bei Fragen behilflich sein kann. Gerade in großen Wohnverbänden sind solche Akteure wie etwa ein Concierge sehr wichtig. 
Haimovici: Das ist auch unsere Erfahrung. In großen Wohnhausanlagen – und vor allem in einem Hochhaus – braucht es dringend einen Concierge. Wir sind mit einem der besten Concierge-Unternehmen der Welt ­im Gespräch. 
Schreieck: Auf sozialer Ebene ist noch wichtig zu erwähnen, dass wir im TrIIIple auf den Hochhäusern 1 und 2 am Dach jeweils einen Swimmingpool haben. Also ganz so, ­wie das Architekt Harry Glück auch schon in seinen Wohntürmen im Wohnpark Alterlaa gemacht hat. Das Schwimmen im Freien ist nicht nur ein angenehmes Ausstattungsmerkmal, sondern extrem wichtig für die Nachbarschaft und für ein soziales Miteinander zwischen den Bewohnern.
Haimovici: Immerhin sind das die beiden höchstgelegenen Swimmingpools Wiens! 

Gegenüber anderen Wohnhaustypologien hat das Hochhaus einen erheblichen Nachteil – und zwar den Wind. Wie geht man damit um? 
Schreieck: Der Wind ist natürlich ein riesiger Faktor! Wir haben in jedem Stockwerk an allen Gebäudeecken Windsimulationen gemacht. Überall dort, wo große Windkräfte aufkommen, haben wir Windbrecher vorgesehen. Das bremst und reduziert zumindest die am häufigsten aufkommenden Winde ­aus dem Westen. Aber natürlich darf man einen solchen schmalen Balkon im 20. oder 25. Stock nicht mit einem klassischen Balkon vergleichen. Wir sehen den Freiraum als eine Art psychologische Erweiterung des Wohnraums – und natürlich auch als Putz- und Wartesteg, um die großen Fenster und Schiebetüren reinigen zu können. 
Haimovici: Ich denke, dass diese Balkone auf jeder einzelnen Etage ein attraktives Ausstattungsmerkmal der TrIIIple Towers sind. Dadurch gibt es auch in jedem Zimmer große öffenbare Terrassentüren. Und das in einem Hochhaus! Wo hat man das schon?
Reinprecht: Höhenangst sollte man halt nicht haben. 

Große Projekte – darunter fallen auch Wohnhochhäuser – werden in den letzten Jahren neuerdings mit sogenannten städtebaulichen Verträgen verknüpft. Das heißt: Als Gegenleistung für den Widmungsgewinn und für die attraktive Rendite eines Projekts verpflichtet sich der Projektentwickler vertraglich, einen Teil des Baubudgets in allgemeine urbane Maßnahmen zu investieren. Welche Rolle ­spielen solche städtebaulichen Verträge? 
Haimovici: Die Vertragspunkte beim -TrIIIple waren sehr umfangreich, und davon profitieren nicht nur die Käufer unserer Wohnungen, sondern auch die Öffentlichkeit. Wir haben das Areal rigoros begrünt und landschaftsarchitektonisch gestaltet. Hinzu kommt, dass wir die Autobahn auf einer Länge von rund 160 Metern überplattet haben. Das sorgt nicht nur für eine Abschottung des Verkehrs-lärms, sondern bindet die TrIIIple Tower auch direkt an den Donaukanal an. 
Reinprecht: Ich empfinde die städtebaulichen Verträge als wichtigen Bestandteil solcher Projekte. Dass Ausstattung und urbane Infrastruktur vereinbart werden, ist nicht neu. Doch bei vielen Projekten in der Vergangenheit sind diese sozialen und öffentlichen Faktoren im Laufe der Zeit verloren gegangen. Neu ist, dass diese Punkte nun vertraglich festgehalten sind und dass dadurch eine Rechtssicherheit gegeben ist – die im Notfall auch eingeklagt werden kann. 

Bei den TrIIIple Towers variieren die Kaufpreise der noch verbliebenen Wohnungen zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter – abhängig von Himmelsrichtung und Höhenlage. Was rechtfertigt so eine enorme Preisspanne? 
Haimovici: In einer klassischen Wohnung haben wir 37 Kriterien, um deren Wert zu ermitteln. Im Hochhaus sind es sogar 47 unterschiedliche Kriterien. Wobei ich dazusagen muss, dass wir mit der Vermarktung der Wohnungen vor einigen Jahren noch bei unter 5.000 Euro pro Quadratmeter begonnen haben. 

Dann ist die Preisentwicklung ja noch ­dramatischer!
Haimovici: Eine Frage von Angebot und Nachfrage, wie immer in der Immobilienwirtschaft. 
Reinprecht: Ich halte diese Klassifizierung nach Stockwerken und Höhenmeter aus sozialer und gesellschaftlicher Sicht für extrem problematisch. Aus soziologischer Sicht drückt es das Bedürfnis nach Hierarchie aus. 
Haimovici: Wir unterscheiden ja nicht nur nach Höhenmetern, sondern auch nach anderen Faktoren wie etwa Über-Eck-Belichtung, Besonnung, Windbelastung oder etwa die Nähe zu einer Gemeinschaftsterrasse. Wohnungen, die unmittelbar an eine Ge-meinschaftsterrasse angrenzen, sind automatisch etwas günstiger als etwa Wohnungen, die keine Lärmbeeinträchtigung durch Kinder und Nachbarn zu erwarten haben. Das alles ist eine sehr komplexe Gleichung mit vielen Variablen, mit denen wir uns lange auseinandergesetzt haben. 
Schreieck: Auch für mich als Architektin ist es ein großes Problem, wenn das Wohnen zur Ware wird. Eigentlich ist mein Ziel, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Aber es ist eine Realität des freien Marktes, dass das bei einem exklusiven Projekt wie diesem nicht zu 100 Prozent möglich ist. 
Reinprecht: Die Preisgestaltung in einem Wohnhochhaus hat mit Realität nicht mehr viel zu tun. Das ist ein ganz eigener Kosmos. 

Abschlussfrage: Der Burj Khalifa in Dubai ist 828 Meter hoch und hat 163 Stockwerke. Wäre das etwas für Sie? Beziehungsweise: In welchem Stockwerk hat das Wohnen für Sie persönlich eine Grenze erreicht? 
Haimovici: Das höchste Hochhaus Ös­terreichs – und zwar der DC Tower – hat 57 Stockwerke. Von der Dachterrasse des Gebäudes sieht man weder die Wellen der Donau, noch erkennt man, ob die bunten Punkte da unten Menschen, Autos oder Fahrräder sind. Das ist mir eindeutig zu hoch. 
Schreieck: Dem kann ich mich nur anschließen. Auch ich brauche den Bezug zum städtischen Leben. Allerdings geht dieser für mich nicht erst im 57. Stock verloren, sondern schon viel weiter drunter. Ich sage mal: 40. Etage. 
Reinprecht: Ich wohne im Hochparterre und kann diesen Schwellenwert nur stark unterbieten. Für mich hört sich Wohnen im obersten Stockwerk eines klassischen gründerzeitlichen Hauses auf. 

Also kein Wohnen im Hochhaus für Sie? 
Reinprecht: Wie gesagt: Gerne in Hongkong oder New York. Aber nicht in Wien. Aber es gibt genug Interessenten, die das Angebot Hochhauswohnen ausfüllen. 

Die Living-Salon-Gesprächspartner

Marta Schreieck (67) betreibt mit ihrem Partner Dieter Henke seit 1982 das Wiener Architekturbüro Henke Schreieck. Zu ihren Projekten zählen u. a. der Erste Campus, das OMV-Hochhaus Hoch Zwei und der Pema-Tower in Innsbruck. Sie ist Vorstandsmitglied im Landesverband der Zentralvereinigung der ArchitektInnen Österreich. 2015 erhielt sie das Silberne Ehrenzeichen für Verdienste um das Land Wien. henkeschreieck.at

Christoph Reinprecht (63) ist Soziologe und unterrichtet heute an der Universität Wien. Seine Forschungsschwerpunkte sind Wohnen, soziale Ungleichheit und städtische Lebenszusammenhänge. Er ist assoziierter Wissenschaftler am Centre de Recherche sur l’Habitat in Paris und Mitglied des European Network of Housing Research. 2014 erstellte er die Studie »Wohnen im Wohnhochhaus«. soz.univie.ac.at

Sascha Haimovici (40) ist Geschäftsführer von IVV Immobilien, einer Tochter der
Soravia-Gruppe. Er ist zuständig für die Vermarktung von österreichischen Projekten von Soravia, SoReal und IFA AG. Im Jahr 2019 hat die IVV eine Fläche von über 176.000 Quadratmetern vermittelt. Er wurde zum »Stärksten Makler 2020« -im Bereich Wohnen ausgezeichnet (Immobilienmagazin). ivv.at