Luxus als Gegentrend

Header Bild: Grace Nur wenige Luxusprojekte werden im dritten Wiener Gemeindebezirk fertig. Von diesem geht man zu Fuß in den ersten. Bei der Fassade des Projekts wurden klassische Stilelemente werden mit modernem Look gekonnt vermischt. crownd.at/projekte/grace/

Konkret zahlte man letztes Jahr für gehobene Einfamilienhäuser im Durchschnitt schon um fast 17 Prozent weniger als im Jahr davor. In Wien kostet so ein Nobelhaus durchschnittlich 4,5 Mio. Euro, in Tirol 9,45 Mio. Euro, hat man beim Makler-netzwerk RE/MAX analysiert.

Luxus ist relativ

Jetzt stellt sich natürlich die Frage: Was ist Luxus? Vor wenigen Jahren noch hieß es, dass Wohnungen mit Anschaffungskosten von 5.000 Euro pro Quadratmeter in dieses Segment fallen, das entlockt den Kundigen heute nur ein heiseres Hüsteln. Diese Quadratmeterpreise werden schon längst für normale Durchschnittswohnungen aufgerufen und bezahlt. Heute kann man sich zu den Auserwählten wähnen, wenn man sich ab 10.000 Euro pro Quadratmeter leisten kann – da spielt sich die Elite ab. Und Luxuswohnungen haben das gewisse Etwas: eine bemerkenswerte Lage (etwa am See oder mitten in der Stadt), eine herausragende Qualität (große und schön ausgestattete Räume, ein umwerfendes Konzept), eine außerordentliche Aussicht (auf die Stadt, auf die Bergkette oder auch in den Wienerwald). Sie sind begehrt und das spiegelt sich im Preis wider. Der sich halt dynamisch verändert. RE/MAX hat daher in seinen Marktanalysen immer die top fünf Prozent des jeweiligen Marktsegments als Luxus definiert – clever, weil sich das mit den Marktverhältnissen mitändert. Insgesamt war dieser Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich letztes Jahr 4,26 Mrd. Euro schwer, das entspricht einem Plus von 2,8 Prozent. 

Magische Grenze

Während Anwesen mit altholzgetäfelten Alpinfassaden in Kitzbühel die Preise in schwindelerregende Höhen treiben, kann man in Ballungszentren wie Wien sehr feine einzelne Wohnungen finden. Auch in Zukunft, denn die Bautätigkeit nimmt – anders als beim Gesamtwohnbau – kaum merkbar ab. Laut dem Brancheninformationsdienst Exploreal werden in der Bundeshauptstadt 2024 über 20 Luxusprojekte plangemäß fertiggestellt. Bei allen werden 10.000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Das war einst die magische Grenze, die erstmals vor nicht einmal 20 Jahren durchbrochen wurde, als sich die Raiffeisen Leasing für den ausgebauten Dachboden am Kohlmarkt 7 so viel verlangen traute und dafür nur ungläubig angeschaut wurde. Heute sind 10.000 Euro viel Geld, aber nicht das Ultimative. Die meisten der aktuell projektierten Edel-Wohnprojekte finden sich im 19. Bezirk, manche im 13. und selbst innerstädtisch entstehen in den hippen Grätzeln neue Nobeleinheiten. In der Leopoldstadt bauen etwa ARE und Cuubuus, Crownd ist mit Projekten in Mariahilf und Landstraße zu finden, ja selbst in Hernals gibt es Projekte von IES und der AuT Holding, die dank ihrer Lage am Heuberg dem Luxussegment zugerechnet werden können. Emsig unterwegs ist auch die 3SI-Gruppe: Im Juli begann sie mit den Sanierungen zweier Altbauhäuser in Wien Margareten, die auf State-of-the-art-Standard aufgemotzt und auch thermisch saniert sowie an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Auch das ist Luxus: in Häusern von 1890 und dennoch sauber und modern mit allen Annehmlichkeiten zu wohnen. Fest steht, die Luxuswohnungen in Wien haben auch in den letzten Jahren deutlich an Wert gewonnen, wie die RE/MAX-Berechnung zeigt: Sie kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro. Anders gesagt stiegen die Preise um 2,2 Prozent, dann um 10,3 Prozent und zuletzt um 12,7 Prozent. Das ist nicht nichts und es schlägt jedenfalls die Inflation.

Regionale Unterschiede

Auch in den Bundesländern finden sich ak-tuelle Luxusprojekte, die im nächsten Jahr fertiggestellt werden sollen. Die Exploreal-Datenbank spuckt etwa den Tirolerhof in Kitzbühel aus, was ein Beweis dafür ist, dass es dort dann doch nicht nur ganze Häuser im Bauernhofstil zu kaufen gibt. Engel und Völkers wird die Vermarktung für die 18 Wohnungen im Tirolerhof (Bauträger ist Maximilianhof Immobilien) übernehmen, noch scheint das Projekt nicht offiziell auf der Website auf und man kann über die Gartenwohnung am Sonnberg für 2,3 Mio. Euro nachdenken. Für das Geld bekäme man aber schon fast eine der Suiten im Neubau. Wen es zum Wörthersee zieht, der kann seinen Blick nach Reifnitz richten. Die »Gipfelresidenzen« versprechen Urlaubsfeeling und Luxus an 365 Tagen. Positiv: ein großartiger Seeblick, weil auf der Anhöhe gelegen. Negativ: Sie liegen halt nicht direkt am Ufer und die schlicht wirkende, an italienische Apartmentanlagen der 70er-Jahre erinnernde Architektur mag nicht jedermanns Sache sein.

Überraschung am Wasser

Seeimmobilien stehen im Übrigen, da sie ja meist auch dem Luxussegment zuzurechnen sind, allgemein hoch im Kurs. Und dreimal darf man raten, in welchem Bundesland letztes Jahr am meisten Objekte am Wasser ver- und gekauft wurden! Verblüffenderweise in Niederösterreich. 121 solche Immobilien wurden dort letztes Jahr transaktioniert. »Die überraschend hohe Menge kommt nicht von den fehlenden großen niederösterreichischen Seen, sondern auch von neu entwickelten Luxus-Wohnresorts im Osten des Bundeslandes an kleineren oder größeren natürlichen oder künstlichen Wasserflächen und den vielen Gewässern, aus denen in früheren Jahren Schotter abgebaut wurde. Kärnten folgt mit 61 – vor allem klassische Seeliegenschaften um durchschnittlich 2,71 Mio. Euro – vor dem Burgenland mit 50 um durchschnittlich 200.165 Euro«, heißt es in dem Bericht des RE/MAX-Netzwerks. Da die meisten der Luxusimmobilien aus Eigenkapital bezahlt werden, dürfte sich dieser Trend – pardon: Gegentrend – auch nicht so rasch ändern.